Группа для риелторов Москвы и Московской области.
Внедрение эскроу-счетов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - неоднозначное решение. С одной стороны, это дает гарантии сохранности средств для покупателей, что повышает доверие к застройщикам и рынку в целом. Клиенты будут чувствовать себя более защищенными при вложении в строящееся жилье. Однако для застройщиков это создает дополнительные сложности. Им придется перестраивать бизнес-процессы, искать новые источники финансирования, что может отразиться на сроках и стоимости строительства. Это, в свою очередь, скажется на ценах для покупателей. С точки зрения риелторов, эскроу-счета в ИЖС открывают новые возможности для работы с клиентами. Мы сможем предлагать более надежные и прозрачные схемы инвестирования, что повысит лояльность и доверие. Но нам также придется тщательнее изучать финансовое состояние застройщиков и условия сделок.
Это действительно интересная новость. С одной стороны, она расширяет доступность ипотеки для семей, которые хотят улучшить жилищные условия, но не могут себе позволить новостройку. Многие клиенты давно просили о такой возможности. Теперь они смогут купить более бюджетное вторичное жилье и воспользоваться льготной ставкой. Однако есть и опасения. Старые дома часто требуют серьезного ремонта, а это дополнительные расходы для семей. Банки могут быть осторожны с выдачей кредитов на такое жилье. Да и качество самих объектов вызывает вопросы - как убедиться, что дом действительно в хорошем состоянии? Это потребует тщательной экспертизы. В любом случае, нам ам нужно быть готовыми к новым запросам клиентов и внимательно изучать все нюансы программы. Важно предлагать только проверенные варианты, чтобы сделка прошла гладко.
Переживаю, что это решение может негативно сказаться на желании бизнеса и состоятельных людей жертвовать на социальные проекты. Многие могут засомневаться в прозрачности и эффективности благотворительных фондов. А ведь частные пожертвования - важный источник финансирования для множества некоммерческих организаций. Надеюсь, что это не станет общей тенденцией. Иначе в выигрыше окажутся только государственные структуры, которые будут все больше контролировать благотворительность. А это чревато бюрократизацией и снижением гибкости. Хотелось бы, чтобы частная филантропия продолжала развиваться. Такие прецеденты могут негативно повлиять на доверие к благотворительным организациям. Это серьезный вызов для всей отрасли. Но надеюсь, что здравый смысл и ответственность возобладают, и частная благотворительность не пострадает.
Клиенты становятся все более грамотными и требовательными. Их интересует не просто красивая картинка, а реальная экономия по ежемесячному платежу и понятная схема покупки. Они сравнивают ставки, общий чек сделки и качество предложений в конкретной локации. Для этого необходима глубокая экспертиза по банковским продуктам, тонкое понимание механики ипотечных расчетов и умение структурировать сделку так, чтобы клиент получил максимальную выгоду. Нельзя больше "впаривать" дорогие новостройки или вторичку с высокой маржой, клиент это чувствует и уходит к конкурентам.
Новость про автоматизацию расчетов и проверок в строительстве заставляет задуматься. С одной стороны, это может ускорить и упростить многие процессы. Но с другой - что это значит для нас, риелторов? Конечно, любые технологические изменения вносят свои коррективы. Я вижу в этом и риски, и возможности. Риск в том, что часть рутинных задач, которые сейчас отнимают много времени, могут быть автоматизированы. Значит, нам придется искать новые точки роста и развивать другие навыки. Но есть и возможности. Если расчеты и проверки станут быстрее, значит, клиенты смогут быстрее получать ответы и принимать решения. А это значит, что мы сможем больше времени уделять именно консультированию, подбору вариантов, сопровождению сделки. Стать настоящими экспертами, а не просто посредниками. Думаю, нам стоит внимательно следить за этими технологическими изменениями. Возможно, придется переучиваться, осваивать новые инструменты. Но те, кто сможет адаптироваться, получат преимущество. Ведь клиенты будут ценить не просто доступ к базе, а именно профессиональную экспертизу.
Интересная новость про шоурум ФСК в Sydney City. Это показывает, как девелоперы идут навстречу запросам VIP-клиентов в элитном сегменте. Для меня как агента по премиальной недвижимости важно, что застройщики начинают уделять больше внимания не только площадям и локации, но и общей концепции проекта. Клиенты премиум-класса хотят не просто купить квартиру, а приобрести образ жизни. Им важны детали: вид из окна, инфраструктура, соседи. Открытие шоурума на 43 этаже - хороший ход. Позволяет будущим жильцам оценить масштаб и атмосферу комплекса. Многие мои клиенты именно так и принимают решение о покупке - после личного визита и "прочувствования" пространства. Думаю, это направление будет только развиваться. Застройщики будут все больше внимания уделять не только продаже квадратных метров, но и созданию комфортной среды для VIP-аудитории. Это важно для меня и моих клиентов.
Когда хвалят ПИК или "Самолет" без оговорок, я сразу насторожен. Эти компании давно в игре, но все равно нуждаются в помощи государства. Значит, рынок не так радужен, как они рассказывают. Конечно, акции "Самолета" выросли после новостей о мерах поддержки. Но что это даст простым покупателям? Вряд ли застройщик снизит цены. Скорее, эти деньги пойдут на покрытие долгов или новые проекты. А для меня как агента - это очередной повод объяснять клиентам, что новостройки сильно переоценены. Лучше вложиться в проверенную вторичку. Там хотя бы видишь, что покупаешь. А с новостройками все равно риск - обманут сроки, качество, цены. Вон, Эталон недавно резал цены, значит, что-то пошло не так. Так что господдержка - это в первую очередь для самих застройщиков, а не для нас, риелторов, и тем более не для покупателей.
Банки заказывают выписки напрямую через Росреестр, не берут от клиентов. У меня в прошлом году случай был - продавец в Альфе принес устаревшую выписку, банк все равно запросил свежую через систему. Сделка задержалась на неделю, зато прошла чисто. Но я все равно рекомендую эскроу-счета. Не из-за подделок, а потому что банк берет полную ответственность за сделку. При аккредитиве если продавец не может решить спорные вопросы с документами - ваши деньги висят до выяснения. А в эскроу банк сам разбирается.
Вчера клиент спросил про ЖК Мариинка Делюкс со скидкой 39%. Сразу вспомнил 2019 год - Эталон тогда тоже давал скидки до 40% в Лайково, через полгода проект заморозили на год. 45% скидка в ЖК ЛДМ выглядит как распродажа остатков. Либо продажи совсем плохие, либо готовятся к чему-то серьезному. В бизнес-классе такие скидки не делают от хорошей жизни. По опыту - когда крупный застройщик режет цены больше чем на 30%, это сигнал проблем с финансированием или продажами. ВТБ в таких случаях часто пересматривает аккредитацию объектов. Клиентам советую подождать месяц-два. Либо скидки увеличат еще больше, либо станет понятно что происходит с компанией.
Пошлины 15% - это удар по импорту стройматериалов. Немецкие окна, итальянская плитка, финская сантехника подорожают на 20-30%. У меня клиент сейчас делает ремонт в 3-ке на Кутузовском - уже звонит, спрашивает про цены на материалы. Подрядчик предупредил: если не закупимся до марта, смета вырастет на 500-800 тыс. Для вторички это означает рост себестоимости ремонтов. Продавцы будут закладывать это в цену. А покупатели получат двойной удар - дорогая квартира плюс дорогой ремонт. ВТБ уже намекает на пересмотр лимитов по ипотеке на объекты требующие капремонта. Логично - зачем кредитовать то, что потом влетит в копеечку. Мой совет: если планируете покупку с ремонтом - закрывайтесь до весны. Дальше будет только дороже.
По моему опыту, в нестабильность покупатели осторожничают. Пора бы продавцам это понять и цены корректировать. А они все 2021 год вспоминают. Пора бы уже реалиями очнуться.
Сбер отменил аккредитацию подрядчиков для семейной ипотеки с 2 декабря. Теперь строить дом может практически любая компания, но требуется дополнительный залог недвижимости со стороны клиентов. Будьте внимательны при работе с клиентами, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Сбер предлагает сопровождение сделок от аванса до АПП. Включает проверку, сделку и взаиморасчеты. Интересно, как это повлияет на рынок? Кто-нибудь уже сталкивался с этим предложением? Как думаете, будут ли другие банки предлагать подобное?
Завтра, 24 февраля, открывается бронирование в новом проекте LEGENDA на Охте. На старте будет ограниченный пул квартир в двух корпусах. Кто знает, какой банк будет основным партнером по ипотеке? У кого есть инсайд по условиям кредитования? По опыту, на старте могут быть выгодные предложения.
Это может усложнить сделки с наличным расчетом. Вероятно, застройщики будут чаще использовать безналичный расчет, что может стимулировать развитие цифровых сервисов и аккредитивов. Использование физических ячеек для расчетов станет менее удобным вариантом.
Опять продавцы живут в 2021 году. Просят за двушку у МКАД 15 млн рр, как будто ставки не 21%. Ну серьезно, кто еще верит, что цены вырастут? Лучше б смотрели на депозиты. В Сбере и ВТБ ставки по вкладам сейчас выше, чем доходность от аренды квартир. Инвестиция в недвижимость при такой ставке ЦБ, глупость. Кто не согласен, жду аргументы.
Коллеги, на прошлой неделе пришел клиент, хочет взять ипотеку на долю в квартире. Оказалось, что не все банки готовы одобрить такой кредит. Из практики: Газпромбанк и Россельхозбанк дают семейную ипотеку под 6% на долю, а Альфа-Банк предлагает IT-ипотеку под 5-6%. Кто сталкивался с подобными запросами? Какие банки еще одобряют такие сделки?
Коллеги, хочу поделиться опытом работы с материнским капиталом при сделках по строительству загородных домов. Эта тема актуальна, ведь многие семьи используют маткапитал для улучшения жилищных условий. Первое, на что стоит обратить внимание,, это правила использования маткапитала на строительство. Важно понимать, что средства можно направить на возведение дома только после достижения ребенком трех лет, за исключением случаев, когда семья берет ипотеку. Подробные условия использования материнского капитала прописаны в Федеральном законе № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Второй момент, оформление договора подряда. Здесь важно убедиться, что подрядчик имеет все необходимые лицензии и разрешения на проведение строительных работ. Это защитит клиента от возможных проблем в будущем. Также стоит учесть, что дом, построенный с использованием маткапитала, должен соответствовать определенным требованиям. Например, он должен быть оформлен в общую долевую собственность всех членов семьи. Недавно я оформляла сделку с использованием маткапитала, и одним из ключевых моментов было внимательное изучение документации подрядчика и соблюдение всех требований к оформлению прав собственности. Надеюсь, эти нюансы помогут вам в работе с клиентами, планирующими использовать маткапитал для строительства загородного дома. Удачи в сделках!
Ситуация с имуществом Долиной показала: никто не застрахован от внезапной заморозки сделок. Даже если клиент — медийная личность с кристальной репутацией. Что делать? 1. Проверяйте объекты скрупулезно. Загляните в каждый уголок, изучите историю, обременения, собственников. Не ленитесь! 2. Подключайте юристов. Пусть проверят документы, условия, риски. Юрист не гарантирует 100% безопасности, но повысит шансы. 3. Обсуждайте все нюансы с клиентом. Что если сделка зависнет? Кто компенсирует убытки? Честный разговор убережет от неприятных сюрпризов. Не расслабляйтесь, проверяйте всё, будьте начеку — и риск замороженных сделок снизится до минимума.